Une SCI peut parfaitement louer un bien \u00e0 l’un de ses associ\u00e9s. Mais lorsque cette location s’accompagne d’importants travaux g\u00e9n\u00e9rant des d\u00e9ficits fonciers, l’administration fiscale peut s’interroger sur la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique de l’op\u00e9ration. Jusqu’\u00e0 y voir un abus de droit ?<\/p>\n
Dans une affaire r\u00e9cente, une m\u00e8re et sa fille d\u00e9cident de cr\u00e9er une SCI pour acheter 2 maisons voisines. Peu apr\u00e8s, la m\u00e8re transmet une grande partie de ses parts de SCI \u00e0 sa fille et \u00e0 ses petits-enfants, tout en conservant l\u2019essentiel de l\u2019usufruit lui permettant de b\u00e9n\u00e9ficier des revenus de la SCI.<\/p>\n
La SCI loue ensuite les 2 maisons \u00e0 la m\u00e8re. Le projet pr\u00e9voit de r\u00e9unir les 2 maisons pour former une seule habitation, ce qui suppose d’importants travaux de r\u00e9novation. Pendant cette p\u00e9riode, le loyer est fix\u00e9 \u00e0 1 000 \u20ac par mois, avant d’\u00eatre port\u00e9 \u00e0 2 000 \u20ac une fois les travaux achev\u00e9s.<\/p>\n
Au total, la SCI engage plus de 460 000 \u20ac de d\u00e9penses de r\u00e9paration, d’entretien et d’am\u00e9lioration, tandis que les loyers per\u00e7us restent relativement modestes.<\/p>\n
Les charges d\u00e9passent ainsi largement les recettes locatives et la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9gage, plusieurs ann\u00e9es de suite, des d\u00e9ficits fonciers. Des d\u00e9ficits que l’associ\u00e9e locataire impute ensuite sur les revenus fonciers qu’elle per\u00e7oit par ailleurs\u2026<\/p>\n
Pour l’administration fiscale, si le bien faisait bien l\u2019objet d\u2019un bail, pour autant ce montage permet surtout \u00e0 la m\u00e8re de continuer \u00e0 profiter du bien tout en d\u00e9duisant des charges qu’un propri\u00e9taire occupant ne pourrait normalement pas d\u00e9duire.<\/p>\n
Elle estime \u00e9galement que la SCI n’a pas g\u00e9r\u00e9 cette location comme elle l’aurait fait avec un locataire ext\u00e9rieur.<\/p>\n
Une analyse valid\u00e9e par le juge, puis confirm\u00e9e par le comit\u00e9 de l\u2019abus de droit fiscal. Pour ces derniers, le caract\u00e8re normal du loyer ne suffit pas \u00e0 \u00e9carter l\u2019abus de droit.<\/p>\n
Ils retiennent que l’op\u00e9ration est durablement d\u00e9ficitaire et que la soci\u00e9t\u00e9 n’a jamais recherch\u00e9 une v\u00e9ritable rentabilit\u00e9 locative. Selon eux, le montage poursuit essentiellement un objectif fiscal et d\u00e9tourne les r\u00e8gles applicables aux propri\u00e9taires qui conservent la jouissance de leur logement.<\/p>\n
Cette d\u00e9cision illustre une \u00e9volution de l’analyse retenue par l’administration et les juges : au-del\u00e0 du seul niveau du loyer, c’est d\u00e9sormais la coh\u00e9rence \u00e9conomique de l’op\u00e9ration dans son ensemble qui est examin\u00e9e.<\/p>\n
Une SCI qui loue un bien \u00e0 l’un de ses associ\u00e9s doit ainsi \u00eatre en mesure de d\u00e9montrer qu’elle agit dans un v\u00e9ritable int\u00e9r\u00eat patrimonial et locatif, et non dans le seul but de g\u00e9n\u00e9rer des d\u00e9ficits fonciers d\u00e9ductibles.<\/p>\n
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