Ces d\u00e9finitions permettront, concr\u00e8tement, de s\u00e9curiser le droit de pr\u00e9f\u00e9rence du locataire. Elles s\u2019appliqueront aux ventes intervenant \u00e0 compter du 26 mai 2026.<\/p>\n
La mensualisation des loyers<\/h3>\n
Le locataire a maintenant la possibilit\u00e9 de demander, et d\u2019obtenir, la mensualisation des loyers dus. Cette modalit\u00e9 de paiement peut \u00eatre un outil de gestion de la tr\u00e9sorerie pour l\u2019entrepreneur.<\/p>\n
Concr\u00e8tement, le locataire a le droit de choisir la mensualisation, sauf en cas d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers ou de charges non contest\u00e9s, pour le local destin\u00e9 \u00e0 l\u2019exercice :<\/p>\n
- \n
- d’une activit\u00e9 de commerce de d\u00e9tail ou de gros ;<\/li>\n
- de prestations de services \u00e0 caract\u00e8re commercial ou artisanal.<\/li>\n<\/ul>\n
Sa demande prend effet \u00e0 compter de l’\u00e9ch\u00e9ance suivante de paiement du loyer pr\u00e9vue par le bail.<\/p>\n
Cette facult\u00e9 est ouverte \u00e0 tous les baux en cours d\u2019ex\u00e9cution, y compris ceux qui ont \u00e9t\u00e9 conclus avant la loi de simplification.<\/p>\n
Notez qu\u2019il n\u2019est pas possible de priver le locataire de cette possibilit\u00e9 de mensualisation dans le contrat de bail : une telle clause sera r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite.<\/p>\n
Les nouveaut\u00e9s concernant le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/h3>\n
Les garanties pouvant \u00eatre demand\u00e9es par le bailleur font l\u2019objet, \u00e0 pr\u00e9sent, d\u2019un cadre plus strict.<\/p>\n
Tout d\u2019abord, lorsque le loyer est mensualis\u00e9, le montant de la garantie est plafonn\u00e9 au total d\u2019un trimestre de loyers. Ce plafonnement s\u2019applique \u00e9galement \u00e0 l\u2019ensemble des garanties (par exemple le nantissement ou le cautionnement) que peut demander le bailleur.<\/p>\n
Notez que, dans cette hypoth\u00e8se, ces sommes ne portent pas int\u00e9r\u00eat au profit du preneur \u00e0 bail. Il s\u2019agit ici d\u2019une exception au principe selon lequel les sommes pay\u00e9es en avance par le locataire dans le cadre d\u2019une garantie et qui d\u00e9passent le total de 2 \u00e9ch\u00e9ances de loyers produisent des int\u00e9r\u00eats au profit du locataire.<\/p>\n
Ce plafonnement des garanties s\u2019appliquera aux baux conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 compter du 26 mai 2026.<\/p>\n
Ensuite, la loi apporte des nouveaut\u00e9s en cas de mutation du local, c\u2019est-\u00e0-dire en cas de changement de propri\u00e9taire.<\/p>\n
Dans cette hypoth\u00e8se, l\u2019ancien bailleur transmet au nouveau bailleur l\u2019obligation de restitution au locataire des sommes pay\u00e9es au titre du d\u00e9p\u00f4t de garantie.<\/p>\n
Si des garanties autres avaient \u00e9t\u00e9 consenties \u00e0 l\u2019ancien propri\u00e9taire, ces derni\u00e8res prennent fin avec le changement de bailleur. L\u2019ancien bailleur doit alors faire le n\u00e9cessaire pour lever ces garanties et les restituer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, dans un d\u00e9lai maximum de 6 mois.<\/p>\n
Ces nouveaut\u00e9s s\u2019appliqueront aux changements de propri\u00e9taires (en cas de vente, de donation, etc.) intervenus \u00e0 compter du 26 ao\u00fbt 2026.<\/p>\n
Enfin, le sort du d\u00e9p\u00f4t de garantie et des autres garanties \u00e0 la fin du bail fait, maintenant, l\u2019objet d\u2019un cadre pr\u00e9cis afin de s\u00e9curiser les parties.<\/p>\n
Concr\u00e8tement, le bailleur doit restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie au locataire dans un \u00ab d\u00e9lai raisonnable \u00bb. Ce d\u00e9lai est, toutefois, plafonn\u00e9 \u00e0 3 mois \u00e0 compter de la remise des cl\u00e9s.<\/p>\n
Notez que la remise des cl\u00e9s peut se faire en mains propres ou par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception.<\/p>\n
Les \u00e9ventuelles d\u00e9ductions faites par le bailleur sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie effectu\u00e9 en num\u00e9raire doivent \u00eatre justifi\u00e9es.<\/p>\n
Pour les autres garanties, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le bailleur doit faire le n\u00e9cessaire pour les lever et les restituer dans un d\u00e9lai de 6 mois, de la m\u00eame mani\u00e8re que dans l\u2019hypoth\u00e8se du changement de propri\u00e9taire \u00e9voqu\u00e9e ci-dessus.<\/p>\n
Ces modalit\u00e9s de restitution des garanties pr\u00e9vues par la loi seront applicables aux baux en cours d\u2019ex\u00e9cution \u00e0 la date du 26 mai 2026, \u00e0 condition que la remise des cl\u00e9s du local intervienne \u00e0 compter du 26 ao\u00fbt 2026.<\/p>\n
La clause d\u2019indexation des loyers<\/h3>\n
La loi de simplification de la vie \u00e9conomique fait entrer dans la r\u00e9glementation les clauses dites \u00ab tunnel \u00bb.<\/p>\n
Ainsi, il est \u00e0 pr\u00e9sent possible, dans les baux de locaux \u00e0 usage commercial, de pr\u00e9voir une clause qui encadre, dans les m\u00eames proportions, \u00e0 la hausse et \u00e0 la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la r\u00e9vision du loyer.<\/p>\n
Les nouveaut\u00e9s propres \u00e0 la clause r\u00e9solutoire<\/h3>\n
Dans le cadre d\u2019une demande de r\u00e9siliation par le bailleur, qui souhaite se pr\u00e9valoir de la clause r\u00e9solutoire du bail pour non-paiement des loyers, le locataire a d\u00e9sormais la possibilit\u00e9 de demander au juge :<\/p>\n
- \n
- des d\u00e9lais de paiement des loyers dus ;<\/li>\n
- et la suspension des effets d\u2019une clause r\u00e9solutoire pour non-paiement des loyers.<\/li>\n<\/ul>\n
Cependant, le locataire doit \u00eatre en capacit\u00e9 de rembourser sa dette locative et de reprendre le paiement int\u00e9gral du loyer courant avant la 1re audience.<\/p>\n
Notez qu\u2019il n\u2019est cependant pas possible de suspendre les effets d\u2019une clause r\u00e9solutoire si la r\u00e9siliation du bail a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement constat\u00e9e ou prononc\u00e9e par une d\u00e9cision de justice d\u00e9finitive (c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019aucun recours n\u2019est plus possible).<\/p>\n
Cette nouvelle r\u00e8gle s\u2019applique aux demandes des locataires formul\u00e9es \u00e0 compter du 28 mai 2026.<\/p>\n
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