La loi de finances pour 2025 a profond\u00e9ment r\u00e9form\u00e9 la fiscalit\u00e9 applicable aux loueurs en meubl\u00e9 non professionnels (LMNP) lors de la revente de biens immobiliers. Une r\u00e9forme dont les contours viennent d\u2019\u00eatre pr\u00e9cis\u00e9s. On fait le point\u2026<\/p>\n
La loi de finances pour 2025 a profond\u00e9ment modifi\u00e9 le r\u00e9gime d\u2019imposition des plus-values immobili\u00e8res r\u00e9alis\u00e9es par les loueurs en meubl\u00e9 non professionnels (LMNP).<\/p>\n
Jusqu\u2019alors, un avantage majeur du statut LMNP r\u00e9sidait dans le fait que les amortissements d\u00e9duits pendant la p\u00e9riode de location n\u2019\u00e9taient pas pris en compte lors de la revente du bien pour le calcul de la plus-value. Autrement dit, ces amortissements permettaient de r\u00e9duire l\u2019imposition des loyers sans augmenter la fiscalit\u00e9 \u00e0 la sortie.<\/p>\n
Ce m\u00e9canisme a \u00e9t\u00e9 remis en cause par la loi de finances pour 2025 : pour le calcul de la plus-value immobili\u00e8re, les amortissements pratiqu\u00e9s doivent d\u00e9sormais \u00eatre r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s.<\/p>\n
Une seule exception subsiste visant les amortissements correspondant \u00e0 des d\u00e9penses d\u00e9j\u00e0 prises en compte pour l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, telles que les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou am\u00e9lioration amortis.<\/p>\n
Concr\u00e8tement, cette r\u00e9forme entra\u00eene une augmentation m\u00e9canique de la plus-value imposable. En effet, celle-ci est d\u00e9sormais d\u00e9termin\u00e9e en comparant le prix de cession non plus au prix d\u2019acquisition, mais \u00e0 la valeur nette comptable du bien, c\u2019est-\u00e0-dire apr\u00e8s d\u00e9duction des amortissements pratiqu\u00e9s. Plus les amortissements ont \u00e9t\u00e9 importants, plus la base de la plus-value sera \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n
Une fois cette plus-value brute d\u00e9termin\u00e9e, elle reste toutefois soumise aux abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention, applicables \u00e0 partir de la 6e ann\u00e9e, selon des modalit\u00e9s distinctes pour l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n
La question de l\u2019application dans le temps de cette mesure a rapidement suscit\u00e9 des interrogations, notamment pour les biens d\u00e9j\u00e0 exploit\u00e9s en LMNP avant 2025. Fallait-il limiter la r\u00e9forme aux nouveaux investissements ou uniquement aux amortissements futurs ?<\/p>\n
Sur ce point, le gouvernement a apport\u00e9 une r\u00e9ponse claire : la r\u00e9forme s\u2019applique \u00e0 toutes les cessions intervenant \u00e0 compter du 15 f\u00e9vrier 2025, date d\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi, sans distinction selon la date de mise en location du bien. Ainsi, m\u00eame les biens acquis et exploit\u00e9s en LMNP avant 2025 sont concern\u00e9s.<\/p>\n
En pratique, cela signifie que l\u2019ensemble des amortissements d\u00e9duits depuis l\u2019origine de la location devront \u00eatre r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value lors de la cession.<\/p>\n
Une confirmation de cette pr\u00e9cision par l\u2019administration fiscale reste toutefois attendue.<\/p>\n
Il convient de souligner que cette r\u00e8gle ne concerne, en pratique, que les loueurs relevant du r\u00e9gime r\u00e9el d\u2019imposition, seuls \u00e0 pouvoir d\u00e9duire des amortissements.<\/p>\n
Enfin, des pr\u00e9cisions techniques figurent d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 dans le formulaire 2048-IMM applicable pour l\u2019imposition des revenus 2025. Celui-ci indique que les amortissements doivent \u00eatre retranch\u00e9s apr\u00e8s la prise en compte des majorations du prix d\u2019acquisition, notamment au titre des frais d\u2019acquisition (pour leur montant r\u00e9el ou selon le forfait de 5 %) et des travaux non d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duits fiscalement (pour leur montant r\u00e9el ou selon le forfait de 15 % lorsque le bien est d\u00e9tenu depuis plus de 5 ans).<\/p>\n
En d\u00e9finitive, cette r\u00e9forme peut r\u00e9duire l\u2019int\u00e9r\u00eat fiscal du statut LMNP \u00e0 la revente, en r\u00e9introduisant une forme de \u00ab reprise \u00bb des amortissements, et impose aux investisseurs de revoir leurs strat\u00e9gies patrimoniales.<\/p>\n
![](\"https:\/\/www.weblex.fr\/sites\/default\/files\/actualites\/images\/Shutterstock_LMNPprecisions.jpg\")
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"