La loi de finances pour 2025 a offert un coup de pouce fiscal pour devenir propri\u00e9taire, mais pas pour tous. L\u2019exon\u00e9ration temporaire des dons familiaux en faveur de l\u2019achat d\u2019une r\u00e9sidence principale exclut, selon l\u2019administration, les projets de construction individuelle. Une interpr\u00e9tation qui fait d\u00e9bat\u2026<\/p>\n
La loi de finances pour 2025 a instaur\u00e9, \u00e0 titre temporaire, une exon\u00e9ration de droits de mutation \u00e0 titre gratuit (DMTG) pour certains dons familiaux (au b\u00e9n\u00e9fice d\u2019un enfant, d\u2019un petit-enfant, d\u2019un arri\u00e8re-petit-enfant ou, \u00e0 d\u00e9faut d’une telle descendance, d\u2019un neveu ou d\u2019une ni\u00e8ce) destin\u00e9s \u00e0 faciliter l\u2019accession \u00e0 la r\u00e9sidence principale ou faciliter sa r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n
Le dispositif concerne les sommes donn\u00e9es entre le 15 f\u00e9vrier 2025 et le 31 d\u00e9cembre 2026, dans la limite de 100 000 \u20ac par donateur.<\/p>\n
Pour b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019exon\u00e9ration, les fonds doivent \u00eatre employ\u00e9s soit \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019un logement neuf ou acquis en vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (VEFA) en vue d\u2019y \u00e9tablir la r\u00e9sidence principale du donataire, soit \u00e0 la r\u00e9alisation de travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique sur ce logement.<\/p>\n
L\u2019administration fiscale adopte toutefois une lecture restrictive de ce dispositif : elle estime que la construction d\u2019une maison individuelle, en dehors du cadre juridique d\u2019une VEFA, ne peut \u00eatre assimil\u00e9e \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019un logement neuf et se trouve, en cons\u00e9quence, exclue du b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019exon\u00e9ration.<\/p>\n
Cette interpr\u00e9tation suscite des interrogations. Elle aboutit, en effet, \u00e0 \u00e9carter des op\u00e9rations de construction qui r\u00e9pondent pourtant \u00e0 l\u2019objectif poursuivi par le l\u00e9gislateur, qui est de favoriser l\u2019accession \u00e0 la r\u00e9sidence principale, notamment lorsque le terrain est acquis s\u00e9par\u00e9ment et que la construction est confi\u00e9e \u00e0 un constructeur ou \u00e0 un ma\u00eetre d\u2019\u0153uvre dans un cadre contractuel s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n
Cette position peut sembler d\u2019autant plus discutable dans un contexte de tension sur le march\u00e9 du logement et de fragilisation du secteur de la construction individuelle, o\u00f9 des mesures de soutien cibl\u00e9es apparaissent n\u00e9cessaires.<\/p>\n
Interrog\u00e9 sur ce point, le Gouvernement a toutefois confirm\u00e9 la position de l\u2019administration. Selon lui, faire construire sa r\u00e9sidence principale ne peut \u00eatre assimil\u00e9 \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019un immeuble en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement destin\u00e9 \u00e0 cet usage.<\/p>\n
Il rappelle que, dans une VEFA, l\u2019acqu\u00e9reur n\u2019assume pas la ma\u00eetrise d\u2019ouvrage : celle-ci incombe au promoteur, \u00e9galement titulaire du permis de construire.<\/p>\n
\u00c0 l\u2019inverse, dans le cadre d\u2019un contrat de construction de maison individuelle, le particulier, propri\u00e9taire du terrain et titulaire du permis, demeure ma\u00eetre d\u2019ouvrage et fait r\u00e9aliser les travaux pour son compte.<\/p>\n
La diff\u00e9rence de qualification juridique justifie donc, selon le Gouvernement, une diff\u00e9rence de traitement fiscal.<\/p>\n
Le Gouvernement ajoute que cette distinction est coh\u00e9rente avec d\u2019autres r\u00e9gimes fiscaux. En mati\u00e8re de TVA immobili\u00e8re, l\u2019acquisition d\u2019un bien en VEFA est analys\u00e9e comme l\u2019achat d\u2019un immeuble neuf, et non comme l\u2019achat d\u2019un terrain suivi de travaux, ce qui la distingue de l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 un particulier fait \u00e9difier un logement sur un terrain lui appartenant.<\/p>\n
De m\u00eame, dans le cadre du dispositif Pinel, le l\u00e9gislateur a express\u00e9ment diff\u00e9renci\u00e9 l\u2019acquisition d\u2019un logement neuf ou en VEFA et la construction d\u2019un logement par le contribuable.<\/p>\n
En cons\u00e9quence, les op\u00e9rations de construction individuelle demeurent exclues de cette exon\u00e9ration telle qu\u2019issue de la loi de finances pour 2025, et une extension du dispositif ne saurait intervenir par simple voie doctrinale.<\/p>\n
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